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二手房交易营改增在即 房屋增值越大缴税越多
研究机构 证券日报 发布时间 2016-03-16 06:49:03
作者 杜雨萌 所属行业 金融业

  专家表示,房屋增值越小,缴纳的增值税税额也就越少
  3月13日,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是,此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。
  中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,二手房交易环节实施“营改增”,并非一定会增加购房者的交易成本。
  财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示,除北上广深城市外,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。
  张大伟表示,在二手房交易未实施“营改增”之前,二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格,未来如果将增值税变成增值部分,那么税基将变小。也就是说,即使日后改变,那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。
  另外,据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算,如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算,那么,转让100万元住宅且不考虑免征等因素,共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”,那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。
  假设购房者购买了一套50万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为50/(1+11%)*11%约为5万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元,也就是说增值税税额约为5万元。
  如果购房者购买了一套90万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为90/(1+11%)*11%约为9万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元,这个时候的增值税税额则约为1万元。
  “从上述对比中基本能够看出,房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额;反之,房屋增值越小,缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示,从税收角度来看,“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是,税率是否为11%或是否会有新的计算方法,还要看未来具体政策的表述。
 
 
 

 

 

 

 

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